说起青岛楼市，西海岸新区是个绕不开的坎。
为什么？那就是西海岸新区楼市的关注度，实在是太高了。
不管是新房、还是二手房，还是关注度、搜索量，西海岸新区说是第二，青岛其它区市，都没有胆量说自己是第一。
西海岸新区的楼市有多火爆？
青岛销量最好的10个楼盘，西海岸新区占4个。
最受关注的10大楼盘，西海岸新区占4个。
二手房方面，销量最好和最受关注的10个楼盘，西海岸新区也各占4个。
当然，这图表也打了一众青岛楼市砖家们的脸：说好的在青岛学区房最受欢迎呢？？口号很响亮，数据很诚实啊。
2020年，西海岸新区到底卖了多少套房？根据贝壳网的数据，2020年，西海岸新区卖了45222套新房，14170套二手房，数据双双名列青岛榜首。
总计：59392套，接近6万套房子。
按房屋中介全年无休，平均每天工作10小时计算，西海岸新区，2020年每天卖出162.3套房子，每小时卖出16.23套房子——每分钟，卖出0.27套房子——平均不到4分钟，就能成交一套房。
所以，再有人告诉你"西海岸新区五分钟卖出一套房"，请告诉他：房子卖得这么慢，看来今年行情不行了吗？
对于西海岸新区2021年的销量，我们的判断是：继续热销。有可能随着西海岸新区建设的继续推进，青岛的落户政策持续放宽，再加上周边临沂、日照、聊城、泰安等山东三四线城市房价继续走高，出现倒挂，2021年，西海岸新区楼市销量，突破6万套甚至7万套，也未尝不现实。
既然热度如此之高，那自然要好好分析分析。
首先我们的看法是，西海岸新区，90%以上的位置，没有投资价值。
原因也不难理解，西海岸新区这个地方，太大了。
西海岸新区面积高达2096平方千米，比深圳特区的面积（1997平方千米）还要略大一点。而深圳市2019年常住人口1344万人。
西海岸新区呢？满打满算，2020年全民核酸检测查出的人口数量是220万人。
六倍的人口差距，这就决定了西海岸新区绝不可能"寸土寸金"，只能发展部分区域。
最一目了然的，是热力图。现在周五，时间大约晚上7点，很多人都在外面奔波，聚会，就餐，正是一周中热力最高的时段之一。这时候截个图给大家看一下。
当然光看上面这张反映人口密度的热力图也不严谨，还要参考一下西海岸新区自然资源局半年前发布的2019年度基准地价图。
注意，这张图是住宅部分的图，如果有人看到不一样的图，请注意是不是商服用地之类。看图要注意细节。
两张图做一下对比，一、二类住宅用地里头的高人口密度区域，或者反过来说，高人口密度区域里头是一、二类住宅用地的区域，才有投资价值。其它的地方，不是农田就是村，除了个别定位养生、文旅的项目，大都没有什么价值。
好了，看到这里，是不是我一开始说的"西海岸新区90%以上的位置不值得投资"这话，还是说保守了呢？
西海岸新区剩下的10%就非常值得投资吗？以我的观点来看，也未必。
青岛三年卖地接近6万亩，西海岸新区别看销量猛，但库存更猛，2020年底的数据是，还有500万平的房子没有卖出去。从数据上看，大约是5万套。
也就是说，西海岸新区即使不再供地，现有的库存房子，也依然可以卖将近1年。更别说土地还在源源不断地供出来。
供求关系影响价格。大量供地，库存高企，西海岸新区的房子在无限供应之下，近几年即刻出现普涨、大涨的可能性，其实很小。
说了这么多西海岸新区投资要谨慎，那么青岛西海岸新区的房子不值得投资吗？否也。
青岛西海岸新区，放长期尺度来看，是整个山东省投资潜力最大，房子增值能力最强的区域，没有之一。
再说得狠一点，"南深圳，北青岛"，其实是"南深圳，北黄岛"。
"灵山卫房价10-15年追平麦岛和山东头，若是追不平，整个青岛都要受影响"。这话是我说的，继续强调一下，2021年观点不变。
说出这话，是喝多了需要再加点花生米吗？不是。
详细解释下，2035年，要么西海岸前海沿的房价和崂山区前海沿持平或相差甚微，要么青岛在中国城市的排名当中，掉到30-40名开外，丧失二线城市地位。只能二选一。
也就是说，西海岸新区的发展，赌的是青岛这座城市的城运。说重一点，整个山东省的省运都不为过。
半年前，作者写了这样一篇关于西海岸新区楼市选购指南的文章，详细链接在这里：
如果懒得看链接，那就简单地描述一下。西海岸新区，以楼市的眼光来看，分为六个板块：薛家岛、唐岛湾-长江路/香江路、灵山卫、胶南、辛安和其它。
薛家岛：出隧道以后会先来到的区域。适合生活圈子在主城，频繁来往隧道通勤的人，房子不多，新房比较少。二手房很多。拥有西海岸的标志性景区金沙滩，房子主要是金沙滩一带的商业属性的旅游地产项目和三圆新都心“八卦阵”里的钢筋森林。很多人觉得薛家岛离青岛近所以应该贵，其实这一区域南北面海，又距离船厂工业区近，景区会产生很明显的候鸟效应，夏天人多拥挤嘈杂，冬天人丁寥落，生活配套不足，发展天花板其实有限。
长江路：和香江路一起并称西海岸老商业核心区，配套好，人多，商圈很大，但是新建楼盘非常非常少，地皮稀缺，唐岛湾一带不是很贵就是很密，好的楼盘都集中在香江路昆仑山路交界处周边。但是这一带的学区是整个西海岸最好的。已经初步出现"学区房"概念。未来随着西海岸人口的大量进入，开发区四中、实验中学的教学质量还会有很大提升。
灵山卫：号称青岛下一个富人区，前海后山，风景优美，地理格局和之前青岛两大富人区八大关、浮山前基本相同，房子密度低，遍地洋房别墅的特征亦同，"出则繁华、入则宁静"的规划格局亦同。因此这里的楼市，让人有无穷的想象力。灵山卫楼盘不算少，但能看山的能看海的好楼盘不多。更重要的是，好楼盘还不是所有的位置都能看山看海。"楼上土豪，楼下土鳖"、"前楼卖天价，后楼打骨折"是这一带海景房的主要特征。说起灵山卫，不能忽略的一点是：两河、临港、生态园附近有些低端楼盘打着灵山湾的幌子说自己是灵山湾的楼盘，其实它们属于泛灵山湾片区，刚需板块的高楼和"富人区"的别墅，购买起来是两个逻辑。
胶南：三山环抱的地形，中央有河，是个人口聚集地，因此西海岸主要的前景在这里。新区zf办公中心设置于此。但是前景归前景，大饼是大饼，很多地产老师、砖家口中的西海岸供应量过剩的黑锅都都在这里，孙家滩、万科城、活力区、隐珠到处都是海量的楼盘供应，大水漫灌，楼盘之间竞争激烈，为了营销不择手段。对于胶南的楼市，要有放长线的心理准备，不管胶南城区，风河两岸、海洋活力区和大学城，都是这样。
辛安：工厂较多，环境较差，大车遍地尘土飞扬，污染燃爆更是家常便饭，但是这里西海岸的母亲（产奶啊，gdp），房子不算多也不算少。中德生态园是其中亮点。第二条隧道的规划被这里的人谈了很久了。2020年正式动工，修好需要2027年。但正如前文所述，青岛港的存在，注定辛安未来"有生之年"都是青岛的工业区。我们可以呼吁工业企业注重环保，但是，让辛安的工业搬走那是不现实的。因此辛安的楼盘多是质低价廉，未来十年内，不会改观。
其它：包括桥头堡、张家楼、琅琊、董家口、藏马山之类，就不详细说了。
2021年，西海岸新区的房子，最大的定数就是一如既往的热销，最大的变数就是分化。
供应量虽大，但是具体到某个板块当中，却很不平均。有的板块已经接近无地可卖，却需求量不小（有学区或者海岸线），卖多少钱，基本上凭开发商心情。降价？不给你涨价就不错了。
有的板块是百盘大战，刺刀见红，刀刀玩命的那种。
不仅降价，还得吐血大降价，不然房多人少，别人都跑量卖空了，留着开发商自己在这里唱一首"凉凉"。
薛家岛板块，"后维湾时代"怎么走？
2021年薛家岛板块，乃至整个西海岸楼市最重磅的消息，莫过于维多利亚湾经过十期的开发，售罄清盘在即。这个超大体量，超低拿地价的楼盘一旦售罄，可以说整个西海岸的开发商们"大家都松了一口气"。没有维湾的羁绊，价格方面终于可以放飞一把自我了。
"后维湾时代"的西海岸楼市会怎么样，简直是可以想象的群魔乱舞。地理位置离得维湾近，一直被压着打的衡山学府、九里风华两个盘可以松口气，风水师可以不用再经常被骚扰电话了。此外，南线小体量的香奈公馆会在2021清盘，能顶上它位置的，是华裕涧麓府邸。只是后者1.0的容积率，价格会比前者高一大截。没办法，作为主城市南外溢刚需，有时候选择真的有限，好盘不便宜，谁让大家不珍惜来着。
最后还得说一下天元，不买灵山湾豪宅买这里最大的理由，可能就是离着青岛主城近，可以在市南买个车库做入学资格吧，看起来比灵山湾的私立学校靠谱点。
唐岛湾板块：天赋云海，容积率高我任性？
2021年的唐岛湾，恐怕只有天赋云海和凤栖澜玥两个楼盘"高低配"在战斗。前者容积率高达7.1，但其实除了园区特别小（也就是刚够消防车道的水平）以外，并没啥特别大的短板。刚需客群，在唐岛湾除了这个盘，可选余地太低。后者依靠大户型和精装修吸引客群，但在唐岛湾，看海不好总是硬伤。但在翡翠长江"解绑"以前，它也没什么竞争对手。
长江路以北井冈山路以西的楼盘，海岸蓝山以及还没有开售的青岛印象和，都是可以考虑的楼盘。再向北，金域蓝湾、新都会、熙园……选择就多了起来。这一带其实属于昆仑山路/江山路一带，严格来说，和正儿八经的唐岛湾区域不搭界。
关于学区房，对于西海岸的学区我个人的看法是要么上四中和实验中学，如果进不了，那么西海岸其它初中的学区房不看也罢。不用为百分之一的升学率差距想破头。有那个闲心，还不如研究一下怎么把孩子送到主城区或者其它兄弟城市（如天津）读书呢。这里是一家之言，仅供参考。
灵山卫板块：豪宅一个比一个更壕，但是"三无"楼盘还会降！
灵山卫板块一直有"青岛下一个富人区"的说法。有人喊着这一区域供应量高，百盘大战，仔细分析一下，想买别墅的土豪们，都快没房可买了，哪来的百盘大战？灵山卫能看海的几个盘，御龙湾早都只剩后排边角料，佛系，卖完卖不完都拉倒。灵山湾壹号和灵山湾龙玺，能看海的楼王位置，开盘被抢售一空，不看海的继续抻着慢慢来，不信去售楼处问一下，是不是5楼以上房子难找，4楼以下房子大把，你还不想要。
2021年，灵山卫豪宅板块可能唯一的亮点就是大湾港路即将新开楼盘康大玺樾府，容积率1.0，别墅洋房配，估计不会便宜。这里只希望康大好好整整房子的英文名，别闹笑话。当然还有另一个消息就是楼市砖家一直心心念念挂着的不时拿出来当"买房防雷避坑反面典型"说一说的大溪谷，2021年要售罄清盘了。这个没学区、没通勤、3公里内没有其它住宅项目、出门直有一条路别无分号的奇葩楼盘，2020年出了两个楼王，分别是2300万和3700万，按这架势，台东48平老破小，能买一条街。大溪谷售罄以后，青岛小镇后面还要建设3期，慢慢来过。2020年，大溪谷六、七期价格上天，青岛小镇五期的价格比前面几期也涨了N多，出现了好几栋2000万以上的看湖山景别墅。不知道没了竞争对手，万科能把青岛小镇后面几期，放飞成什么样子。
2021年，灵山卫山海豪宅必涨无疑，出现几栋5000万以上的豪宅产品是大概率事件。但是"泛灵山卫"的刚需盘，日子不好过。没学区，没医院，没地铁，没公交，没山没海，简直就是三无楼盘的代名词，要是价格再不便宜，谁买？
一大堆楼盘我就不点名了，总之一句话，灵山卫这个地方，洋房别墅那么多，没必要照着几个高层小区去薅。当然有些中介会振振有辞地说豪宅脱手难，问题是，买房子第一目的不是自住，是保值增值的话，你会买"泛灵山湾"地区的配套三无大高层吗？
辛安板块：满足地缘性刚需即可，主城外溢到这里？想啥呢？
辛安板块，很多人想起这一板块第一反应最大的问题是环境。但是实际上辛安的问题不是环境，是什么样的人才会去买辛安的房子。
买不起青岛主城不得不买郊区的刚需，一般是不会跑到这个地方来的。不是沿着1号线、13号线地铁的方向直接去胶南，就是北上城阳、红岛高新区。毕竟通勤距离辛安比城阳没优势，环境品质差不少，价格方面，2020人家城阳"零元购"，辛安可享受不了。外地投资客也不会投辛安，环境不好，价格优势不大，为什么不去上合示范区看看？
所以辛安楼市只能是地缘性刚需客户购买，说直白一些就是只能本地土著和附近工厂的员工。辛安楼盘很多，不管是"大车之光"，还是找不到徕卡相机玩家的徕卡公园，房子卖到今天，2021年，以上问题都需要面对。鉴于辛安板块实在是算不得热门，这里就不多介绍了。
胶南板块：百盘大战，无限供应之下，是否应该寻找稀缺元素？
胶南这个地方，楼盘不仅多，同质化还很厉害。一堆叫的出名和叫不出名的楼盘，鱼龙混杂。
举个例子，什么XX中心，实际上距离青岛的中心差得远。这里的售楼处下沉到山东每一个三四线县城，对不了解青岛地理和人口产业布局的外地人进行宣传造势，一车车的看房大巴、看房团把外地人接来买房，是这里的主要营销方式。400米青岛第一大高楼能不能动工兴建，我们的看法是挺悲观的。胶南哪来那么多产业？若是一点点慢慢引进的话，等产业齐备，黄花菜都凉了。
海岸线也不行。胶南沿海楼盘并不多，除了城市阳台有几个盘，其它也就是灵犀湾，这个盘，毕竟离主城太远，降价也没卖出去。
但是胶南也不是没有亮点，2020年，龙湖春江天玺，开盘售罄，足以证明真正能满足需求的房子，还是不愁卖。学区就是很重要的因素。二小、六中，这是眼前的，其它都需要时间来慢慢磨。胶南的发展前景我是认可的，但需要时间和人口慢慢填充。可能需要很长的时间。
房子从购买到交付，往往需要一两年时间，从交付到可以挂牌出售，还需要五年时间。前后动辄七八年。
七八年前的西海岸什么样？隧道刚刚开通，13号线还没动工，滨海大道可以飙车玩漂移。现在的滨海大道，还不够你堵车的。
现在西海岸最热闹的积米崖商圈，8年前还是一片工地，琴岛之眼地标建筑，2015年才正式对外运行，2018年新城吾悦广场才开业，2019年，融创茂和梦乐城才开业，2021年才有得德信利群广场……
8年后的西海岸，会发展成什么样？你我能评估一下吗？
看到几个中介、楼市砖家发的"西海岸XX小区相比2018年最高点又降价多少"的图片，我就想对购房人说两句，2018年房价最高点到现在，不到3年时间。楼市尚未完成一个周期循环，有什么急的吗？
再说，那些降价猛的小区，之前楼市一波行情涨价多少，这些砖家、中介怎么不说呢？
文章写到这里，想起了之前有一句话必须解释一下，那就是发展西海岸，赌的是青岛的城运，山东的省运。何出此言？其实站在大局观之下，不难理解。
青岛现在的"市内四区"，尽管是老市民的情怀所在，但是房价高昂，产业不兴。相比新一线兄弟城市，青岛市南、市北、崂山三区的房价明显是高地而不是洼地。加上住宅密度高，土地稀缺，基本上不可能再承接大量产业项目。实际上已经无力支撑青岛下一步的发展。
以城阳、即墨为代表的北岸城区，虽然前景也非常可观，但是一定要明确，北岸城区少了一尊大神，那就是青岛港。
青岛港是吞吐量排名世界第七的超级巨港，青岛的港口条件之优良，世界罕有。是上天赐给全体中华民族的宝贵财富。
记得有些时政博主、地理博主在评论青岛的时候是这么说的：要是上帝能给俄罗斯一座像青岛这样的港阔水深，道路平坦，还能不淤不冻的港口，普京大帝会马上把俄罗斯的首都从莫斯科搬到这个地方。当然，莫迪老仙的态度也差不多：在青岛的港口条件面前，被海岸山堵得连气都喘不过来的孟买，动不动就得人工清淤的加尔各答，能算老几？
青岛，城以港生，城以港兴的局面，未来不会变。
青岛港，港口的位置，以及船舶锚地、船舶进港的深水航道位置，都是固定的，不可能因为城市的建设，轻易的放弃能让世界上一大票国家眼红的航道、锚地和泊位以及地面上的配套设施。
青岛的发展，绝对不可能绕开青岛港，绝对不可能把青岛港撂一边。
问题是青岛港在哪？青岛人、山东人都知道，青岛港，在西海岸的前湾。
好了。现在你知道为什么青岛必须建设西海岸，纵使"青黄不接"，在基建上花巨资，翻山过海也必须建设这块地方的原因了吧？
决定房子能卖多少钱的是价值，不是供求关系。那你说西海岸新区继续这样大兴土木建设个十几年，百万年轻人口持续进入，现在的房子价值会不会提升呢？
如果说会的话，那西海岸新区值得不值得投资呢？
这里做个备注，历史上的青岛港，是主城区市北的大港。其实大港的港口条件是要逊于西海岸的。为什么最早的青岛是从大港发展起来而不会建设前湾港，是因为当年船舶没有那么大，大港的条件足够，而且青岛主城山头众多，太平山、浮山、北岭都能找到优质水源，主要生活区、风景区离港口近，西海岸的天然水源缺乏，地下水苦涩，前湾港附近最近的取水地要到30公里外的小珠山，而且小珠山水系还主要在山西麓（就是现在的大溪谷，呵呵，想象一下这个地方距离前湾港有多远，路有多绕，再想一下当年位于太平角的"汽水厂"距离青岛大港的距离），需要绕过去取水，极其不便。所以德国人选择从胶州湾东面建设城市。但时至今日，引黄济青已经修筑完毕，城市水源不是问题，而且万吨巨轮已经是常态，对港口泊位提出了更高的要求，所以，青岛城市发展到一定规模以后，抛弃大港，建设西面的前湾港是发展的必然。这里仅仅是城市地理知识，"风水论"的科普。
好了，西海岸这篇2021年楼市指南，就写到这里吧。
写这篇文章花了3个小时，按西海岸每小时卖16.2套房子算，3个小时，耽误了我至少卖50套房子，唉，这生意不划算啊……
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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